忆往昔，东莞写字楼市场也曾狂飙突进，一座座高楼大厦拔地而起……到今年，则好似被摁下了“暂停键”。据东莞中原战略研究中心统计数据显示，2020年，除了三六七月，其他月份东莞写字楼都是零供应；截至目前，已连续4个月零供应。

　　供应放缓，成交继续，消化周期缩短，此时该投资写字楼吗？又该如何投资？

　　前10个月写字楼供应同比下降8成

　　近日，记者走访市场了解到，今年入市的全新写字楼项目寥寥无几，其中甲级写字楼项目只有一个——中熙时代大厦，并且其至今仍在诚意登记中，尚未开盘。

　　新盘寥寥，旧盘加推也不给力，使得今年东莞写字楼新增供应放缓，甚至可以说是摁下了暂停键。据东莞中原战略研究中心统计数据显示，2020年，除了3月、6月、7月，其他月份东莞写字楼都是零供应；截至目前，已连续4个月零供应。

　　2020年1-10月，全市写字楼新增供应541套，供应面积6.76万平方米，面积同比下降80.23%；成交1208套，成交面积17.81万平方米，面积同比下降37.62%。今年写字楼供需双双大幅下降。

　　合富研究院高级分析师李兴旺表示，今年写字楼供应放缓，8个月零供应，一是因为近几年写字楼销售不理想，很多开发商都刻意放慢了推货节奏；二是节点凑巧，今年这个节点写字楼供应就是比较少，这从前两年的开工量就可以看出来。

　　看好东莞写字楼长期发展

　　前10个月写字楼供需双双大幅下降，但成交远大于供应，这就使得东莞写字楼消化周期呈降低之势。

　　据东莞中原战略研究中心统计数据显示，截至2020年10月底，全市写字楼可售面积为65万平方米（可售套数为3329套），按照过去6个月的平均消化速度计算，消化周期为28个月，环比上个月缩短6个月。

　　“但是，目前写字楼投资氛围仍然较弱，去库存压力还是比较大。”东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐表示，目前东莞的写字楼用户以中小型企业为主，世界500强、中国500强等大型企业比较少。因此，短期内，写字楼需求难以扩容。但是，随着东莞产业转型升级的推进，特别是华为、大疆等知名企业的进驻，东莞写字楼长期发展是看好的。“因此，投资写字楼之前，就要考虑清楚是短期投资还是长期投资。”

　　优房超·瑞城搜东莞总经理王斌表示，随着经济逐步复苏，需求逐渐释放，企业订单量不断恢复，写字楼的需求也慢慢恢复，但是整体去化形势依然严峻。“未来在新兴产业所带来的需求助推下，以及东莞CBD、南城总部基地在政策规划利好下项目扎堆建设，东莞写字楼市场有望逐步企稳。”

　　写字楼升级换代

　　近几年，随着民盈·国贸中心、嘉宏·振兴中心、万科中心、旺南世贸中心、浙商大厦、G1蜂汇、UCC寰宇汇金中心、国金大厦、碧桂园中心、保利珑远·国际广场、万科首铸·东江之星、碧桂园·湾区国际、宏川智汇中心、中熙时代大厦等一批现代甲级写字楼的入市，东莞开始“升级换代”。

　　车德锐告诉记者，20世纪90年代后，第三代写字楼(智能型商务写字楼)盛行，然而随着中国的入世、经济全球化的到来，第三代写字楼已经不能完全满足国际化商务办公的需要。为此，第四代写字楼(现代甲级写字楼)的出现就顺理成章。与第三代写字楼相比，第四代写字楼是为了满足国际化商务办公需要，硬件品质集中提升，比如更强调智能化、通风系统、空调系统、电梯配置、整体环境、大堂品质等。

　　现代甲级写字楼的大量出现，对旧写字楼造成了较大的冲击。目前，南城总部基地现代甲级写字楼售价17000-24000元/平方米，而曾卖到17000元/平方米左右价格的市区一传统写字楼，现在则二手价格下降到了12000-13000元/平方米。

　　业内人士表示，买写字楼，首选热点区域（GDP比较高的地方）核心地段的现代甲级写字楼，投资更有保证。要找处于地域的核心和中心位置的。从区域来看，要选择GDP比较高的地方，如虎门、长安、东城、南城、厚街等镇街，而这些镇街优势最大的是南城，大量甲级写字楼围绕在行政服务机构周边，将成为新的关注点。

　　来源：东莞日报i东莞