东莞商办市场加速激活 科创产业暗藏玄机
第一太平戴维斯受华润委托，从市场格局、未来趋势、城市进入性等课题多维度剖析东莞写字楼市场。
改革开放后以工业立市的东莞，在粤港澳大湾区上升为国家战略的机遇下，区域战略地位跃升。华润置地落子南城CBD核心项目，乘势全面进入东莞市场。
商办市场加速激活 科创产业暗藏玄机
第一太平戴维斯深入研究粤港澳大湾区9+2座城市的办公市场格局，采取了全部楼宇逐栋逐层实勘的研究方法，为委托方搭建了夯实的市场底层数据，包括产品硬件数据、租户结构数据、租户动态、投资客户动态、价格动态，并依据精确全面的数据做出专业判断，助力华润更准确地预测市场风险及趋势，为其布局东莞商办市场、制定城市进入策略提供支撑。
东莞在大湾区东岸的香港-深圳-东莞的产业协同体系中承担着产业成果实践的角色，因此呈现出产业实力强劲但办公发展不足的发展现状。探寻东莞办公市场的外部机遇，需着重关注大湾区产业研发和创新成果输出环节的转移趋势。
根据第一太平戴维斯研究部的数据统计，东莞市2019年的第二产业占整体57%，第三产业占整体43%。此外东莞具备齐全的工业门类，完整的产业链条，产业升级有活力，以及衍生专利权融资等金融需求，为第三产业发展带来机遇。
聚焦三大中心区域市场 梳理城市发展脉络
本次专项研究纵向剖析三个子市场的同时，也重点研讨了横向板块关系。东莞中心城区是传统CBD市场，松山湖是以产促城的范例，滨海湾则是尚处开发初期的高潜力新区。三个子市场各不相同却互为联动。
1、中心城区：城市开发者信心高企
区域体量：150万平方米供应
区域现状：成熟商务区
未来发展：更多优质物业涌现
东莞中心商务区的发展趋势十分清晰，随着中心点的迁移，产品也快速迭代。作为东莞当前最为成熟的商务核心区，中心城区已进入甲级写字楼全面供应阶段，供应约为150万平方米。
众多知名开发商无惧激烈的市场竞争，加速进入东莞，城市开发者对市场的信心可略窥一二。随着南城 CBD 的规划，东莞商办楼宇快速升级，引导整个市场的投资者和使用者对楼宇品质产生更多期待。当前，城市运营商应关注如何向市场呈现优质产品，以兑现商办资产的价值，持续吸引更多的投资者和使用者进入市场。
2、松山湖片区：以科研带动商办
区域体量：400万平方米供应
区域现状：非典型产业园区
未来发展：完成“制造-科研-商办”转化途径
松山湖片区，一个非典型发展的商务区，现有供应以产业园为主。区别于传统商务办公写字楼的产品，松山湖产业园区以服务产业客户生产、研发、办公为核心，提供商务及生活配套。
松山湖片区产办市场发展势头强劲，是以产促城的区域市场范例。散裂中子源实验室这类大型科学装置的落地正在引导更优质、更尖端的科研机构、科研人才、科研项目向松山湖聚拢。这些发展要素有望回馈城市空间载体的发展，促使松山湖从产业功能中心向城市功能中心转变。
从目前的发展趋势看，在东莞各板块中，松山湖最有机会实现“制造-科研-商办”这一转化路径。未来与深圳光明科学城形成联动，松山湖的发展蕴藏无限潜力。
3、滨海湾片区：地缘价值突出
区域体量：84.1万平方公里规划面积
区域现状：腾飞中的战略新区
未来发展：新增长极
滨海湾片区覆盖了滨海湾新区、长安镇、沙田镇、虎门镇及厚街镇，各镇区产业基础雄厚，各自形成了较为独立的特色产业体系。滨海湾新区目前已成功引入紫光、OPPO、正中、欧菲光等高新科技产业企业，片区产业及商办市场正处于从无到有的腾飞状态。
滨海湾新区占据地缘优势，既是广深科技走廊的必经之处，也是南沙新区和前海新区的中间纽带，又正处于深圳城市西进辐射带上。作为大湾区东岸少有的连片可开发净地，在深圳特区成立40年的历史发展关口上，未来如何与深圳联动发展，具有非常广阔的探索空间。
滨海湾新区作为东莞的战略发展新区，必将成为城市远期发展的新增长极。对于城市开发者而言，最大的挑战在于提前抢滩市场与长期价值兑现的平衡考虑。
第一太平戴维斯大湾区项目及开发顾问部助理董事吕跃剑表示，东莞办公市场的发展趋势，需优先关注松山湖和滨海湾两个增长核。松山湖承接东莞产业转型升级带来的需求增长，滨海湾优先承接大湾区城市导入的市场机遇。依托于双核心发展逐步兑现东莞的城市价值，中心城区的优质商办资产将逐步提升市场认可度，新一轮的价值增长指日可待。”
第一太平戴维斯大湾区项目及开发顾问部高级董事袁嘉隆表示，我们非常荣幸获华润置地委托，展开东莞办公市场的全面调研和深入研讨。依托第一太平戴维斯大湾区顾问团队的研究基础，我们迅速展开并完成了委托作业。东莞是大湾区城市中极具潜力的市场，也是第一太平戴维斯近年来重点布局的区域。我们将不断深探市场，旨在为合作伙伴提供最具专业价值的顾问服务，助力东莞市场的开发和拓展。”
来源：第一太平戴维斯
