转型“轻资产” 万达广场真的能稳赚不赔吗?
前有减免租金超30亿元，后有AMC市值大幅跳水，万达内忧外患不断。五一小长假商业地产的回暖，终于给万达带来了希望曙光。
5月1日到5月5日，全国万达广场客流和销售大幅回升，和去年同期比，万达广场累计客流回升度达到93%，累计销售回升度达到95%。这是在影院、健身、线下培训等业态没有复业的情况下实现的。
在其他业态复苏前景尚不明朗的情况下，万达商管无疑是实现今年业绩目标的重要倚仗。
在五一小长假后的第一天，在公众视野消失了100多天的王健林现身集团工作会议。除了要求各公司未来8个月要加倍努力工作之外，王健林特别强调，要力争完成年初确定的年度经营目标，各公司今年开店目标不变。
笃定的表态背后是王健林翻盘的决心。
王健林在2019年年初曾表示，从2019年开始，万达广场每年的开业计划要有富余量，至少增加10%，确保每年不低于50个广场开业。不过，2019年没有新冠疫情，开店目标也未能实现。截至2019年12月31日，全国已开业的万达广场达323座，2019年新开业的仅43座。
阻力重重，万达还能高调表态，靠的是对轻资产开发模式的自信。
为什么转型轻资产？
由“重”转“轻”，万达的这个决定奠定了它未来的发展轨迹。
中国指数研究院常务副院长黄瑜认为，商业地产轻资产开发运营，包括管理输出、技术输出、资本输出三种主流模式。
管理输出模式是商业地产企业主要模式和对外扩张方式。商业地产投资规模大、回报周期长、资金依赖度高，凭借企业丰富的商业开发经验、成熟的招商体系及运营管理能力，实现运营管理体系的快速复制，达到快速占有市场目的。
技术输出则是通过代建业务扩大市场占有率。传统重资产模式给企业带来了沉重的资金及运营压力，代建可以有效地减少资金投入及资金沉淀。
资本输出是通过设立地产投资基金，以资本输出协同推动资产增值。房地产行业金融监管力度不断加大，融资环境持续趋紧，产业基金凭借资本运作和战略投资，不仅能够助力企业资金融通，也可促进地产与金融业务协同发展，进而实现价值链扩张。
综合三种模式，万达走出了自己的轻资产之路。
2015年，万达成为全球最大不动产企业，万达广场也如日中天，王健林却感觉到危机的迫近。
重资产模式受制于房地产周期，市场拐点导致现金汇款变慢。“要想更快的扩大规模，重资产模式也不适合，只有轻资产模式才能更快发展。”王健林在当年的一次演讲中坚定地说道。
在王健林看来，重资产主要看房价，销售利润高才能投资，难以进入三四线城市发展；轻资产模式不需关心房价，只要城区人口够多，租金回报比合适就可以做。背靠成熟的招商资源和运营经验，万达广场并不担心在三四线城市盈利问题。
“三四线城市土地价格相对便宜，现在去还能选到比较好的中心地段。从我们的经验看，一个四五十万人口的三四线城市，完全能承载一个大型万达广场，而且三四线城市的消费者的忠诚度更高。”王健林表示。
万达拥有多个产品线，轻资产不仅能快速扩大规模，还能产生边际效应。
“万达广场发展速度快，院线发展速度就快；万达正在做的宝贝王，如果按照万达广场的发展速度，很快就能成为全球最大的儿童娱乐企业；另外，万达广场数量扩大，还能为万达做O2O、互联网金融等带来更多资源。”
彼时的王健林对资金十分乐观，他表示，除了外部的基金、保险等机构投资者，万达正在建立内部融资管道。万达成立电子商务公司、收购支付公司快钱，两家公司都在做理财产品，用众筹方式为万达广场融资。
至于退出机制，王健林也想好了两种方法：资本化或卖掉。万达的理财产品就是准REITs，即使最后不做REITs，5年后广场成熟了，租金比较高，也会卖个好价钱。
“5年后，万达商业地产轻资产将实现两个战略目标：一是开业400个至500个万达广场，二是净利润的三分之二要来自租赁收入。”
这些都是2015年王健林的美好设想。
甩掉重资产，轻装上阵
万达探索出投资类和合作类两种轻资产开发模式。
轻资产类万达广场由合作方出资，万达负责选址、建设、招商和运营。合作类万达广场则是由合作方提供资金和土地，万达只负责设计、建设指导、招商运营，相关费用也由合作方提供，建成后万达获得租金的30%。
合作类广场建设期间，万达能成批施工、集中采购，施工队伍也由万达指定，所有设备必须使用万达品牌库中产品。合作方能够心甘情愿掏钱，正是看中万达广场的品牌和运营能力。
2015年年初，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场，万达商业地产“轻资产”模式正式启动。
2016年第四季度，万达商业地产又与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场、共1050亿元的投资合同。
与资本联手后，万达商管的下一步的甩掉重资产包袱。2017年7月，万达和融创、富力签署了文旅项目、酒店资产转让协议。
轻装上阵的万达商业，需要引入新的战略投资者。2018年1月，腾讯控股作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。
万达商业从此更名为万达商管集团。万达表示，将在1至2年内消化房地产业务，万达商管今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业，各方将推动万达商管集团尽快上市。
轻资产模式的一路高歌猛进，为万达带来了实实在在的变化。2018年，万达服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%，房地产收入仅占24.9%。
在2019年初的年会上，王健林表示，万达已经不是房地产企业，而是以服务业为主、有房地产业务的综合性企业集团。“再过几年，万达租金收入如达到千亿，单凭这一条，我们就能‘任凭风浪起，稳坐钓鱼船’。”
至于这条船坐得稳不稳，只有王健林自己知道。
轻资产模式的五年实践
按照万达的战略规划，2015年后新开业的万达广场中，至少70%以上是轻资产项目。
2020年计划开业的50个万达广场中，有37个是“轻资产”项目；在建的133个万达广场中，有107个是“轻资产”项目。
“轻资产”暂时还做不了盈利主力。2019年末，万达商管自持物业租金收入占所有租金比重为90.57%，轻资产项目租金收入比重仅为9.43%
2019年年初，王健林曾表示，按照投资协议，万达商管年内要剥离所有房地产业务，“一平方米房地产开发也不能有。”
2019年底，万达商管集团宣布完成房地产业务剥离，房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责，万达商管成为真正意义上的商业运营管理企业。
大刀阔斧的变革很快体现在业务收入变动上，2019年万达商管物业销售收入占比降幅达到17%，投资物业租赁收入占比增幅16%。
从2017年起，物业销售收入每年降幅约300亿元，到2019年，基本上与投资物业租赁持平。按照万达商管的预期，物业销售还会进一步缩减。
同样是在2017年，力推转型的阵痛导致该年净利率出现大幅下滑。
值得注意的是，随着营业收入的不断下降，万达商管净利率却不降反升。这意味着剥离物业销售业务后，投资物业租赁业务的盈利能力较为可观，值得持续观望。
不过，转型轻资产模式并不只有万达一家。
黄瑜表示，轻资产模式具有高效率、高回报率、高标准化等特点，已经成为商业地产龙头企业的规模扩张的重要模式。
