经常去购物中心逛，就会发现一个现象：购物中心的楼层数大都是5-6层左右，即使是市级商圈的大型购物中心，也鲜少有超过7层的。

    这是什么原因呢？是建筑标准要求，还是地产商约定俗成？下面派小沃就为大家解析购物中心楼层数背后的秘密。

直接决定楼层数：地块与地段

    通常开发商拿地后，初步规划楼层数时，需要考虑以下三点。

    1.地块的容积率限高规定

    购物中心的楼层数设置与容积率和限高标准息息相关。

    商业地块在出让时，规划局都要制定相应的规划要点，其中就包括了容积率和限高的规定。如机场附近的项目，其容积率和限高均不会特别高。

某商住地块关于容积率的规定

    容积率计算公式为：容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积。商业建筑当层高大于等于5米，计算容积率指标时，建筑面积均按该标准层面积乘1.5倍计算。达到2000平方米以上的大型商业用房建筑高度可根据功能要求适当提高。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。

    2.项目地块所处地段价值高低

    土地价值不仅决定了开发商进入一个城市或一个项目的门槛，也决定了开发这一商业模式的成本高低。简而言之，地段价值（土地成本）直接决定了一个项目的定位档次。所以，购物中心在楼层数规划时，会根据项目地块所处地段价值，去定位项目，规划最具变现价值的楼层数。

    3.项目地块的商业属性

    如果项目位于市中心、繁华地段，则该项目适合从土地的商业属性出发，最有可能实现商业地块的开发使用，实现商业价值最大化，容积率应适当高一些，以期进一步促进其综合价值的最大化。以一线城市市级商圈的代表性购物中心为例，楼层数平均值在7.2左右。

市级商圈购物中心的楼层数（来源：克而瑞）

    如果项目处于城市的郊区，整体区域开发尚未形成，或是位于辐射范围小的社区，在这种条件下进行高密度、高容积率的开发只会适得其反，投入产出比不理想——商业附加值和房地产产品附加值均较低。

    因此区级商业与社区商业的楼层数普遍要低于市级商圈商业，并呈递减趋势。

（来源：克而瑞）

变现价值与安全性

    1.高楼层更难变现

    从经营角度出发，购物中心的楼层数关系到两个方面：

    商场客流量、商铺租金

    楼层越高越难吸引顾客前往游逛进而消费，这也会导致越高楼层的店铺租金相对较低，越难形成有竞争力的、有特色的品牌店来吸引消费者。

    基于这个原因，购物中心的楼层数设置太高，起不到吸引客流的作用，也就无法吸引消费者消费。越往高层的租金低，也会导致租金回报率低，无法体现其变现价值。

    但即便楼层不高，购物中心也还是会花很多心思在楼层客流引导上，避免高层客流过少。

    2.消防安全考虑

    购物中心体量大，建筑结构复杂，人员众多，一旦发生火灾，后果不堪设想。而如果层数过多，会给消防施救造成极大的难度。

    室外灭火靠消防车，救人用云梯车，室内靠消火栓。消防员和消防车的极限决定建筑高度。消防员全副武装爬不到十层以上，其体力已无法保证立即灭火。从安全角度出发，购物中心的楼层数不宜过多。

涨姿势：楼层的叫法

    分析完楼层数量，小沃再来给大家科普一下购物中心楼层的叫法。

    现在购物中心都会用不同的字母来代表楼层数，常见的有1F、2F，L1、L2层。还有一些B、M、G层，看得令人一头雾水，这是英文缩写还是中文缩写，代表的是什么呢？

    F/L层

    这是最常见的两种楼层标识。F是“floor'的意思，1st floor就是1F，2nd Floor就是2F。

    L是“level”的意思，顾客往上走就会想到是提升一个level，无形中也起到了把客流引到高层的作用。

    B层

    B层也是比较常见的标识。这里的B其实是指英文中 basement，地下的意思。B1、B2层就是“负一楼，负二楼”。

    G层

    Ground Floor，一楼。当有G层时，frist floor代表二楼。

    LG层

    LG展开之后是：Lower Ground。LG1代表地下一层，LG2地下二层。有些LG1、LG2 下面还会有 B1、B2层，让人眼花缭乱。

    M层

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